Soy extranjero y tengo una casa en España: qué impuestos tengo que pagar

Compraste un piso en la costa, heredaste la casa de tus abuelos o invertiste en un apartamento en Madrid, y vives fuera de España. La pregunta que nos llega es casi siempre la misma: «si soy no residente con vivienda en España, y no vivo aquí, ¿tengo que pagar algo?».

La respuesta corta es que sí, y no es tan complicado como parece una vez que sabes qué te toca según el uso que le des a la vivienda.

¿Eres no residente c? Esta pregunta lo cambia todo

Antes de hablar de impuestos hay que aclarar una cosa, porque de ella depende todo lo demás. Si hacienda te considera residente fiscal en España, entonces pagarías como cualquier español, si cumples alguno de estos puntos:

• Pasas más de 183 días al año en territorio español.
• Tienes en España el centro principal de tus negocios o intereses económicos.
• Viven aquí de forma habitual tu cónyuge y tus hijos menores.

Si no es tu caso, eres no residente. Y un no residente solo tributa en España por lo que gana aquí, no por su renta mundial. Tener una casa cuenta como una de esas cosas que «generan» algo a ojos de Hacienda, aunque tú no veas ni un euro por ella. Ahora lo verás.

Lo primero de todo: el NIE

Sin número de identificación no puedes hacer casi nada ante la Administración española, y los impuestos no son una excepción. Necesitas un NIE (o un NIF, si quien tiene la propiedad es una empresa). Es el paso más importante, sin él no puedes presentar una declaración, pagar un impuesto ni figurar como titular en condiciones.

Si todavía no lo tienes, te explicamos cómo conseguirlo en la guía sobre cómo solicitar el NIE. Y si la casa está a nombre de una sociedad de fuera de España, lo que necesitas es el NIF para una sociedad extranjera.

Si tienes la casa para tu uso personal o está vacía: la renta imputada

Este es el caso que más sorprende. Tienes un apartamento que usas en verano, o que está cerrado casi todo el año, y no lo alquilas. No ingresas nada por él. Aun así, Hacienda entiende que una vivienda urbana a tu disposición te genera una renta, y la llama renta imputada.

Se calcula sobre el valor catastral del inmueble, que aparece en el recibo del IBI:

• El 1,1% del valor catastral si ese valor se revisó a partir de 2012.
• El 2% si no se ha revisado en ese periodo.

Sobre esa cantidad se aplica el tipo que te corresponda (un 19% si resides en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein, y un 24% si resides fuera). Un ejemplo para que se vea: una vivienda con un valor catastral de 90.000 euros revisado hace poco genera una renta imputada de 990 euros al año, y el impuesto sería de 188 euros si resides en la UE. No suele ser una cifra alta, pero hay que declararla, y se hace con el modelo 210.

Si la alquilas tendrás que declarar el alquiler

Cuando obtienes un dinero por el alquiler de la vivienda, sea de larga temporada o turístico por Airbnb o Booking, ese ingreso tributa también por el modelo 210. Aquí hay una diferencia que conviene tener muy presente según dónde vivas:

• Si resides en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo, puedes restar los gastos del alquiler: los intereses de la hipoteca, el IBI, la comunidad, los suministros que pagues tú, la amortización del inmueble y las comisiones de las plataformas. Solo tributas por lo que te queda.
• Si resides fuera de la UE, tributas por el ingreso bruto, sin descontar gastos.

Esa diferencia hace que un mismo alquiler pague bastante más o bastante menos según el país del propietario. Por eso merece la pena tener claro tu caso antes de declarar, y aprovechar todas las deducciones si te corresponden.

Si vendes la casa: el 3% y el modelo 210

Vender una propiedad en España siendo no residente tiene un paso que pilla a mucha gente desprevenida. El comprador está obligado a retenerte un 3% del precio de venta y a ingresarlo en Hacienda con el modelo 211. Ese dinero no se pierde: es un anticipo de tu impuesto.

Después, tú como vendedor presentas el modelo 210 y calculas la ganancia real, que es el precio de venta menos lo que te costó la casa y menos los gastos. De ahí restas el 3% que ya te retuvieron. Si el impuesto final es menor que esa retención, te devuelven la diferencia. Si es mayor, pagas lo que falte. El plazo para presentarlo es de cuatro meses desde la firma ante notario.

Un detalle que no suelen tener en cuenta es, si vendes con pérdidas o la ganancia es pequeña, es muy probable que tengas derecho a que te devuelvan parte de ese 3%. Mucha gente no lo reclama simplemente porque no sabe que puede.

El IBI y los gastos del día a día

No todo lo que paga un propietario va a Hacienda. El IBI, la tasa de basuras y otros tributos locales los cobra el ayuntamiento donde esté la vivienda, y los paga cualquier dueño, viva en España o no. Son independientes del modelo 210 y suelen ir domiciliados en una cuenta española.

Lo menciono porque es habitual confundir el IBI con «el impuesto de no residentes». Son cosas distintas: el IBI es local y anual, y la renta imputada o el alquiler se declaran aparte ante la Agencia Tributaria.

¿Si soy no residente necesito un representante fiscal en España?

Si vives fuera, gestionar notificaciones y plazos desde otro país se complica. Por eso muchos no residentes nombran un representante fiscal en España, una figura que recibe las comunicaciones de Hacienda y se encarga de que todo salga en plazo. Es obligatorio en algunos supuestos y muy recomendable en el resto.

Ligado a esto está el domicilio fiscal, que a veces hay que comunicar o cambiar con el modelo 030. Tener este punto bien resuelto evita que una carta de Hacienda se quede sin respuesta porque llegó a una dirección donde ya no estás.

¿Y si compraste a través de una empresa?

No todo el mundo compra un piso o casa a título personal. Si la inversión la hiciste a través de una sociedad extranjera, entran en juego otros trámites. La propia inversión en un inmueble puede tener que declararse con el modelo D2A, y si más adelante vendes o deshaces esa inversión, con el modelo D2B.

Tienes el detalle en las guías de inversiones extranjeras en inmuebles (modelo D2A) y de desinversiones extranjeras (modelo D2B). Y si lo que necesitas es poner en marcha la estructura, mira cómo es la apertura de una empresa extranjera en España.

Un calendario rápido para no residentes

Cada caso tiene su plazo, y conviene apuntarlos:

• Renta imputada (vivienda para tu uso o vacía): se declara a lo largo del año siguiente al que corresponde.
• Alquiler, con la reforma en marcha pasa a ser una declaración anual, del 1 al 20 de abril del año siguiente. Durante 2026 conviven el sistema trimestral anterior y el nuevo, así que confirma la fecha de tu periodo antes de presentar.
• Venta, serán cuatro meses desde la firma de la escritura.

Los plazos del alquiler y de la renta imputada están cambiando este año con la nueva normativa, de modo que lo mejor es comprobar la fecha exacta antes de cada presentación.

Los fallos que más caros salen

Hay tres situaciones que vemos repetirse. La primera, pensar que una casa vacía no paga nada y olvidarse de la renta imputada año tras año, hasta que llega una carta de Hacienda con recargos. La segunda, no reclamar la devolución del 3% tras una venta con poca ganancia, y dejar ese dinero sobre la mesa. La tercera, presentar sobre el ingreso bruto del alquiler pudiendo deducir gastos por residir en la UE, y acabar pagando de más.

Ninguno es grave si se coge a tiempo. Todos salen caros si se arrastran varios años.

Cómo te ayudamos desde Numo

Tener una casa en España desde fuera no tiene por qué ser un quebradero de cabeza. Desde Numo miramos qué declaraciones te corresponden, calculamos el impuesto aplicando las deducciones a las que tienes derecho, presentamos todo en plazo y, si lo necesitas, actuamos como tu representante fiscal en España para que no tengas que estar pendiente de cada notificación.

Si quieres saber exactamente qué tienes que pagar por tu vivienda, escríbenos y revisamos tu caso.