En un mercado inmobiliario tan atractivo como el español, cada vez más extranjeros adquieren propiedades en nuestro país. Sin embargo, cuando llega el momento de vender, muchos desconocen que hay que presentar el Modelo D2B, además de las obligaciones fiscales habituales (como el Modelo 210) ante el Registro de Inversiones Exteriores.
Esa comunicación se realiza como hemos comentado, ante el Modelo D2B, un formulario oficial que permite informar a la Administración de la desinversión extranjera en bienes inmuebles situados en España.
Desde la entrada en vigor del Real Decreto 571/2023, que regula las inversiones exteriores, este trámite se ha convertido en una obligación formal para garantizar la transparencia y el control de los flujos de capital extranjero.
¿Qué es el Modelo D2B?
El Modelo D2B es el documento mediante el cual se declara la desinversión de capital extranjero en bienes inmuebles ubicados en España.
En otras palabras, debe presentarse cuando un no residente o una empresa extranjera vende, transmite o reduce su participación en un inmueble situado en territorio español.
Forma parte del conjunto de modelos que integran el sistema de declaraciones de inversiones exteriores gestionado a través del Registro de Inversiones.
Su finalidad es controlar y registrar los movimientos de capital extranjero en el sector inmobiliario español.
¿Quiénes están obligados a presentar el Modelo D2B?
Deben presentar el Modelo D2B todas aquellas personas físicas o jurídicas no residentes que realicen una venta, transmisión o desinversión parcial o total de un inmueble en España en los siguientes casos:
- Cuando el valor del inmueble supere los 500.000 euros.
Si la venta de la propiedad o la suma de inmuebles supera ese importe, existe obligación de declarar la desinversión. - Cuando el inversor proceda de una jurisdicción no cooperativa (paraíso fiscal).
En estos casos, la obligación de presentar el modelo se mantiene independientemente del valor de la operación. - Cuando la operación se realice entre no residentes.
Si tanto comprador como vendedor son no residentes, el comprador deberá presentar el Modelo D2A (inversión extranjera) y el vendedor el Modelo D2B (desinversión). - En transmisiones parciales.
No es necesario vender la totalidad del inmueble: si se cede una parte de la propiedad, también debe declararse.
En definitiva, cualquier desinversión de origen extranjero que supere los umbrales establecidos o provenga de territorios no cooperativos debe quedar registrada mediante este modelo
Plazo y forma de presentación
El plazo para presentar el Modelo D2B es de un mes desde la fecha de la transmisión del inmueble.
La presentación debe realizarse de forma electrónica, a través del sistema habilitado por el Registro de Inversiones Exteriores del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo.
Si la operación se ha realizado ante notario español, el notario puede encargarse de enviar la declaración al Registro de Inversiones, siempre que disponga de toda la información necesaria y lo haga dentro del mismo plazo de un mes.
En caso contrario, el propio inversor (o su representante fiscal en España) debe encargarse de presentar el modelo correctamente firmado y acompañado de la documentación acreditativa.
Documentación necesaria
Para cumplimentar el Modelo D2B correctamente, será necesario aportar:
- Datos del inmueble: ubicación, referencia catastral, superficie y valor declarado.
- Datos del transmitente (vendedor no residente): nombre, país de residencia, identificación fiscal (NIE o equivalente).
- Datos del adquirente (comprador): identificación, domicilio y nacionalidad.
- Valor y fecha de la operación, así como la forma de pago.
- Documentación acreditativa: escritura pública de compraventa, contrato o documento equivalente.
Toda la información debe ser veraz y coherente con la operación real, ya que los datos se integran en el Registro de Inversiones para su control administrativo.
¿Qué dice la normativa?
El Modelo D2B está regulado por el Real Decreto 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores, y por la Orden ECM/57/2024, que establece el procedimiento para la presentación de los modelos de declaración (D1A, D1B, D2A y D2B).
Estas normas establecen tanto el contenido del modelo como los plazos y las sanciones por incumplimiento.
El régimen sancionador puede incluir multas económicas si no se presenta el modelo en tiempo y forma, o si se aportan datos falsos o incompletos.
Cuales son las consecuencias de no presentar el Modelo D2B
Aunque el Modelo D2B no implica un pago de impuestos, su omisión puede generar importantes problemas administrativos y fiscales.
Entre las consecuencias más frecuentes se encuentran:
- Sanciones económicas por incumplimiento de las obligaciones de declaración.
- Falta de regularidad registral, lo que puede dificultar futuras operaciones en España.
- Requerimientos de la Administración, que pueden derivar en inspecciones o bloqueos administrativos.
- Dificultades para justificar la procedencia o el destino de los fondos en futuras operaciones de inversión o reinversión.
Por ello, se recomienda cumplir escrupulosamente con este trámite y conservar la documentación acreditativa de la operación.
Ejemplo
Imaginemos que un ciudadano residente en París compró en 2018 un apartamento en Madrid por 650.000 euros.
En 2025 decide venderlo a un comprador británico, también no residente.
En este caso:
- El comprador deberá presentar el Modelo D2A, declarando la inversión extranjera.
- El vendedor deberá presentar el Modelo D2B, informando de la desinversión.
- Ambos deberán hacerlo en el plazo de un mes desde la firma de la escritura pública.
Además, el vendedor no residente deberá declarar la ganancia patrimonial correspondiente mediante el Modelo 210 .
La gestión de obligaciones relacionadas con inversiones exteriores puede resultar compleja, especialmente para no residentes que desconocen el sistema fiscal español.
Desde Numo, ofrecemos un servicio integral de asesoría para no residentes, ayudando tanto en la presentación del Modelo D2B como en el cumplimiento del resto de obligaciones fiscales derivadas de la compraventa de inmuebles en España.
